海南省實施商業、辦公類建設項目全過程管理的意見解讀來了!


海南省自然資源和規劃廳、海南省住房和城鄉建設廳、海南省市場監督管理局日前出臺《關于加強商業、辦公類建設項目全過程管理的意見》(以下簡稱《意見》),《意見》從規范建設項目土地出讓要求、嚴格建筑設計要求、加強建設施工和竣工驗收管理、加強銷售登記環節管理等方面提出了一系列具有較強針對性的措施。1013日,海南省自然資源和規劃廳、海南省住房和城鄉建設廳、海南省市場監督管理局針對社會關注的《意見》中的熱點問題等進行答疑釋惑、解讀回應。

一、為什么出臺《意見》

近年來,海南省以“壯士斷腕”的決心嚴控房地產開發,房地產開發投資占固投的比重由2017年的49.8%逐年下降至2020年的38.7%,取得較好的成效。但海南省實施房地產“雙暫?!闭咭詠?,有些項目存在將商業辦公類項目改變建筑使用功能的傾向,變相改造為具備長期居住功能的“類住宅”建筑行為,影響公共服務設施基本功能。因其產品不受海南省房地產限購政策影響,存在開發企業違規銷售、虛假宣傳、誤導購房者等現象,沖擊海南省房地產市場,影響了房地產政策的有效執行?!兑庖姟烦雠_有利于我省房地產政策連續穩定性,堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位,及時有效解決房地產市場出現的新情況新問題,堅決抑制各類建設名義變相開發“類住宅”房地產行為,規范房地產市場秩序,全面落實“穩地價、穩房價、穩預期”的目標,建立完善房地產市場調控長效機制,持續保持我省房地產市場健康平穩發展。

二、《意見》如何引導和規范適用范圍和對象

《意見》適用對象為商務金融用地、其他商業服務業用地及其混合用地上建設的商業、辦公類項目,可產權分割銷售最小單元建筑面積不得小于300平方米,不得按照住宅類房地產進行登記。對零售商業用地、批發市場用地上建設的項目參照《意見》建筑設計要求執行,不受分割銷售面積限制,鼓勵小型商業服務設施配套建設。嚴禁旅館用地(090104)分割銷售和不動產登記,堅決禁止借康養、總部經濟等之名圈地變相開發商品住宅。

三、《意見》如何指導開發企業規劃設計商辦類項目

商辦類項目應嚴格按照土地出讓合同約定的規劃用途及建筑功能進行建筑單體設計,從設計源頭上杜絕后期改造為“類住宅”的可能。建筑平面布局形體應規整,不得采用住宅套型設計形式,盥洗室、衛生間、茶水間或飲水供應點及各類型管井、煙道等應集中設置。陽臺(含露臺)、空中花園等應與公共走廊、電梯廳等公共空間相連,不得在套內設置。不得設置廚房等居住空間,不得預留、違規增設可作為住宅用途的排水、排污、排煙等管位(道)、孔洞等。

四、《意見》如何規范加強商辦類項目全過程監督管理

各市縣政府要認真貫徹意見要求,落實主體責任,加強本市縣域內出現的“類住宅”項目建設行為的監督管理,資規、住建、市場監管、行政審批、綜合執法等相關職能部門從招商引資、規劃供應、規劃許可、建筑設計、施工建設、銷售登記、監督管理、違法查處等環節,完善監管措施,提高監管力度,依托省工程建設項目審批管理系統和省“多規合一”信息綜合管理平臺,實現建設項目報建全鏈條、全過程閉環監管。各相關部門要加強聯動,聯合開展監督檢查,對擅自修改設計方案、不按要求報審、不按施工圖施工、虛假宣傳違規銷售等違法違規行為,要依法查處,并將失信信息納入海南自由貿易港信用信息共享平臺。

五、《意見》如何明確各方職責

市場主體應當嚴格按照批準的規劃用途進行開發、建設、銷售和使用,嚴禁擅自改變規劃用途。自然資源和規劃部門對未按照土地合同和對賭協議約定的條件進行建設的,要依法追究責任。住房城鄉建設部門要加強對設計單位、建設單位、施工單位要嚴格按照土地出讓合同和核準的規劃設計方案要求開發建設,要在施工圖審、項目建設、聯合驗收等環節加強監督管理,督促各參建方落實責任,加強對項目的工程建設過程質量安全監管,打擊弄虛作假;在預售銷售環節加強商辦類項目預售方案的審核把關,加強銷售現場公示監管。市場監管部門要規范商辦類項目發布廣告行為,廣告中不得出現將商辦類項目宣傳具有住宅功能等內容。

六、《意見》如何指導和規范商辦類項目廣告行為

根據《中華人民共和國廣告法》相關規定和《意見》有關要求,商辦類項目廣告主、廣告經營者、廣告發布者通過一定媒介和形式直接或間接推銷房屋時,應當明確房屋性質為商辦類項目,土地使用年限、物業服務費、水電氣費標準按照商業標準執行,明確房屋配套建設指標等情況,不得誘導或者欺騙消費者,不得在廣告內容中明示或者暗示房屋具有住宅功能,不得以“不限購”“不限貸”的名義、噱頭代替“商辦類項目”。否則,其廣告行為違反《中華人民共和國廣告法》第四條、第八條、第二十八規定,市場監管部門將按照第五十五條、第五十六條、第五十九條規定依法追究相關人行政責任。

七、《意見》如何規范和要求在建“類住宅”項目

《意見》印發實施前已批未建的項目,不符合意見要求的,應修改建筑設計方案,并重新核發規劃、施工許可證;對在建未售的項目,從房型設計以及水、電、燃氣配套等方面進行全面檢查,發現建設行為違反本意見的,應責令整改,經相關部門聯合驗收通過后方可銷售。