《海南省“千畝萬億”閑儲置換行動方案》

政策解讀

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近日,經省政府同意,海南省自然資源和規劃廳印發了《海南省“千畝萬億”閑儲置換行動方案》(瓊自然資函〔2022〕1127號,以下簡稱《行動方案》),明確閑儲置換工作目標、工作平臺、工作內容和流程、政策保障等作出明確要求。現解讀如下。

一、為何要出臺《行動方案》

中央12號文要求實行最嚴格的節約用地制度,《海南自由貿易港建設總體方案》提出,建立存量建設用地盤活處置政策體系;《中華人民共和國海南自由貿易港法》提出,建立集約節約用地制度、評價標準以及存量建設用地盤活處置制度。近年來,按照中央12號文、《海南自由貿易港建設總體方案》《中華人民共和國海南自由貿易港法》的有關規定,以更加有力有效的舉措繼續抓好閑置土地處置工作。2021年,省政府辦公廳印發《海南省閑置土地處置工作方案》,部署在全省范圍開展閑置土地處置專項行動,提出有償收回退出一批、消除政府原因動工一批、依法無償收回一批、市場盤活利用一批“四個一批”的處置路徑,力爭實現到2022年底處置率60%左右,2025年底處置率80%以上的目標。

為進一步加快閑置土地處置工作,破解閑置土地處置中的政府財力有限、有償收地難以及無償收地敗訴率高等問題。海南省自然資源和規劃廳堅持改革創新,在建立“土地超市”制度的基礎上,創新實施“閑儲置換”制度,推動萬畝批而未供和閑置土地處置工作,盤活和釋放存量土地資源,實現千億投資落地實施。

二、參加“閑儲置換”的土地范圍

企業方面可以參與閑儲置換的閑置土地,必須符合以下三個條件:一是已繳清土地價款,二是已落實項目資金,三是因國土空間規劃依法修改造成閑置。要說明的是,并非所有因政府原因導致閑置的土地都可以用來閑儲置換,同時對企業原因造成的閑置土地按照有關規定處置。

政府方面可以參與閑儲置換的土地是“土地超市”平臺中未供應的土地,且必須達到“凈地”標準,即土地權利清晰、安置補償落實到位、沒有法律經濟糾紛,地塊位置、使用性質、容積率等規劃條件明確,具備啟動動工建設所必需條件的國有建設用地。

三、閑儲置換土地如何競價

市縣制定公開置換的方案,將對賭協議內容納入置換公告,采取市場化競價置換,價高者得。競價置換由各市縣組織實施,閑置地使用權人競得儲備地后,與市縣簽訂《土地置換協議》。公開競價置換提高了土地資源配置的公平性和透明度。

四、閑儲置換土地價值如何認定

??? 閑置土地的價值參照《海南省因公共利益收回閑置土地補償標準(試行)》規定確定,即由土地取得成本和土地增值收益補償兩部分構成。擬用于競價置換的儲備土地價格,由市縣自然資源和規劃部門委托有資質的評估機構按市場價格進行評估,經市縣自然資源和規劃部門集體決策后確定公開競價置換時的底價,實際置換價值根據公開競價結果確定。

?五、閑儲置換土地用途有何限制

“閑儲置換”的土地用途,按照我省有關規定執行。涉及商品住宅用地的,必須符合國家和我省房地產管理有關政策規定。

?六、企業未能“限期動工”將導致什么后果

競得土地的單位與市縣政府簽訂《土地置換協議》時,同時簽訂限期動工的《“閑儲置換”用地協議》,約定競得土地的單位須在9月1日起1個月內對置換地啟動動工建設,12月31日前必須達到動工標準(即依法取得施工許可證后,需挖深基坑的項目,基坑開挖完畢;使用樁基的項目,打入所有基礎樁;其他項目,地基施工完成三分之一),如違反約定則解除該閑儲置換協議,政府按照簽訂置換協議時約定的土地置換價值補償原閑置地使用權人。置換的土地收回后由政府納入土地超市重新組織公開交易。因此,市縣要做好審批服務,及時跟蹤執行對賭條款,涉及違約的要追究違約責任;企業要提前落實項目資金,做好項目前期手續辦理,確保土地及時啟動建設,防止形成新的閑置土地。

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?七、為保障企業限期動工,政府應提供哪些行政審批服務

閑儲置換雙方需簽定有限期開發規定的《“閑儲置換”用地協議》,《“閑儲置換”用地協議》既是對競得土地單位的要求,也是對市縣的限制。根據協議約定,政府應當組織有關部門為置換土地依法依規辦理不動產登記、規劃、建設的審批,并提供指導服務。如果因為不能及時許可或服務不到位,會導致追究競得土地單位對賭責任的困難,進一步影響營商環境和土地資源有效利用。對實施閑儲置換的項目,各市縣可探索通過預審查、全程代辦、告知承諾、限時辦結、并聯審批等措施,核發建設工程規劃許可證、工程設計方案批復文件、建筑施工許可證等,落實“拿地即開工”。

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